İPOTEK

İPOTEK

A GENEL BİLGİ

Bir alacağı temin eden gayrimenkul reh nine “İpotek” denir.

1 Rehin hakkı

Sahibine (alacaklıya), alacağım borçludan tahsil edemezse, rehin konusu şeyin paraya çevrilmesi yetkisini veren ayni haktır. Rehin, biri gayrimenkul rehni “İpotek” diğeri “menkul rehni” olmak üzere İkiye ayrılır.

2 Gayrimenkul rehni

Bir gayrimenkulün rehnedilebilmesi için onun tapuda kayıtlı olması lâzımdır (MJC mad. 768). Gayrimenkul taşınmaz mallar yani binalar, arsa, arazi veya tesislerdir (M.K. mad. 632).

Birden çok kimse bir gayrimenkule ortak olarak sahip bulunuyorlarsa, ortak maliklerden herbiri kendi hissesini müstakil olarak rehnedebilir (M.K. mad. 773/1). Fakat iştirak halinde mülkiyette ancak gayrimenkulün tamamı bütün ortakların söz ve oybirliği İle yani bir araya gelmesi ile rehnedilebilir (M.K. mad. 772/2).

Rehnedilecek olan gayrimenkulün mutlaka borçluya ait olması şart değildir (M.K. mad. 796/2). Bir kimse yani herhangi bir üçüncü şahıs, başkasının borcu için kendi gayrimenkulünü rehnedebilir. Üç çeşit gayrimenkul rehni vardır

İpotek,

İrat senedi,

İpotek senedi.

Bunların dışında dördüncü bir rehin şekli İhdas edilemez (M.K. mad. 765).

a) İpotek Bir alacağın teminatı olarak bir gayrimenkulün karşılık gösterilmesi ya da bir gayrimenkulün bir borcun temini İçin ayrılması demektir. Burada alacaklı, alacağını ilk olarak bu gayrimenkulün değeri üzerinden tahsil eder. Fakat ipotekli gayrimenkulün değeri alacağın ödenmesine yetmezse, borçlunun bütün mamelekine başvurmak hakkı da vardır ki buna “şahsi sorumluluk” denir.

b) irat senedi Şeklinde tesis olunan gayrimenkul rehninde alacaklı, alacağını sadece rehin konusu olan gayrimenkulün değeri üzerinden alabilir, borçlunun diğer mallarına başvuramaz. Buna da “ayni sorumluluk” denir. İrat senedi tedavül edebilen kıymetli evrak niteliğindedir.

c) İpotekli borç senedi İrat senedi tedavül edebilir kıymetli evraktandır. Fakat ondan farklı olarak ipotekli borç senedinde, alacaklının alacağını tahsil edemediği takdirde aynen ipotekte olduğu gibi borçlunun tüm mamelekine rücu hakkı vardır. Bunda da borçlunun şahsi sorumluluğu söz konusudur.

Gerek İrat senedi ve gerekse ipotekli borç senedi ile rehin işleri ülkemizde hemen hiç uygulanmamaktadır.

3 ipoteğin tesisi

Bir gayrimenkul üzerinde ipotek tesis edilebilmesi için iki işleme ihtiyaç vardır. Bunlardan biri “Rehin mukavelesi” diğeri İse “tescil” dir.

a) Rehin mukavelesi Rehnedilecek gayrimenkulün sahibi ile alacaklı arasında ya> pılan bir anlaşmadır. Bununla malik, gayri menkulünü belirli bir borcun teminatı olarak göstermeyi alacaklıya taahhüt eder. Bu mukaveleye göre Tapu Sicil Muhafızlığının bir resmi senet tanzim etmesi gerekir (Tap. S.N. mad. 19). Bu şekle uygun olarak yapılmayan mukaveleler geçerli değildir (M.K. mad. 771/3).

İpoteğin tesis edilebilmesi için önceden bir ‘‘rehin mukavelesi” yapılmış olması

şart ise de, M.K. mad. 807. maddesinde yazılı alacaklar sözleşmeye gerek olmadan borç lunun gayrimenkulü üzerinde alacakları İçin bir ipotek tescilini isteyebilir. Buna “Kanuni ipotek” denir. Örneğin;

Bir gayrimenkulü satan, peşin olmasa da, satış bedelinden geri kalan alacağı için kanuni ipotek tescilini isteyebilir.

Varisler arasında iştirak halinde gay rimenkulleri taksim ettikten sonra mukavele gereğince, birinin diğerine para veya başka bir şey vermesi gerekiyorsa, varis bu alacağı için diğerine geçen gayrimenkul üzerinde Kanuni ipotek tescil ettirebilir.

Bir gayrimenkul Inşaatnda malzeme versin veya vermesin çalışıp alacaklı olan müteahhit veya işçiler alacakları için kanuni ipotek tescil ettirebilirler.

Sözü geçen alacaklılar, bu haklarından önceden feragat edemezler. Bu konuda yapmış oldukları mukaveleler geçerli değildir (M.K. mad. 807/2). Bunlar üç ay içinde tescil talebinde bulunmak zorundadırlar. Bu süre mirasçılar ve satıcı için mülkiyetin devri tarihinden, müteahhit ve işçiler için ise işin sona ermesi tarihinden itibaren başlar (M.K. mad. 808, 809).

b) Tescil Rehin mukavelesi, ipoteğin tesisi için yeterli değildir. Rehin hakkının doğabilmesi için bunun tapu siciline tescil edilmesi lâzımdır (M.K. mad. 771/1). Tescil yapılmadıkça rehin hakkı doğmaz. Tescil, tapu kütüğünde ilgili gayrimenkulün İpotek kısmında yapılır. Kanuni rehinde tescil yapılmadan da rehin hakkının doğmasını mümkün kılan hükümler vardır (M.K. mad. 780/2, 782).

Alacaklı tesis olunan ipotek hakkında kendisine bir belge verilmesini tapudan İsteyebilir. Buna “ipotek belgesi” denir. Ki bu belge bir kıymetli evrak niteliğinde değildir, sadece tescilin yapılmış olduğunu gösterir (M.K. mad. 797/2).

Yorum Yaz

Your email address will not be published.

*